Droit de préférence du locataire

La mesure est entrée en vigueur le 6 janvier 2024 et s’applique aux ventes entamées depuis cette date.

Le droit de préférence s’applique à tous les baux d’habitation de résidence principale d’une durée de 9 ans et plus.

La mesure ne s’applique donc pas aux baux de courte durée.

Les ventes entre membres d’une même famille ne sont pas non plus concernées.

Le locataire doit être domicilié dans le logement.

Préalablement à la conclusion de toute vente d’un logement mis en location, le bailleur doit informer le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, de son intention de vendre le logement et du droit de préférence dont bénéficient le locataire et son cohabitant légal ou de fait ainsi que leurs enfants s’ils sont également domiciliés dans le logement.

Le courrier doit également indiquer la description du logement (notamment l’adresse, la superficie au sol et la désignation cadastrale du bien), le prix et les conditions de la vente projetée.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire (non négociable en terme de prix et de conditions).

Le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour se renseigner sur sa capacité à acheter le logement et pour informer le bailleur de sa décision d’exercer ou non le droit de préférence.

Si le locataire renonce ou ne réagit pas dans ce délai, la mise en vente du bien se poursuit sur le marché acquisitif.

Si le bien est ensuite proposé à un autre acquéreur à un prix ou à des conditions plus avantageux, le locataire dispose alors de 7 jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence.

Tant le notaire que l’agent immobilier chargés de la vente du bien ont l’obligation de vérifier si le locataire a correctement été informé de son droit de préférence. Dans le cas contraire, ils en informeront eux-mêmes le locataire.

Le droit de préférence s’applique également en cas de vente publique, aux conditions spécifiques indiquée dans l’ordonnance.

L’ordonnance prévoit une sanction lorsqu’une vente a eu lieu sans respecter les règles du droit de préférence.

Le locataire pourra intenter une action de justice en subrogation contre l’acquéreur. Ce faisant, le locataire lésé pourra être subrogé dans les droits et obligations de l’acquéreur résultant de l’acte d’achat. Le locataire paiera alors à l’acquéreur le prix qu’il a payé et les frais de l’acte pour devenir le nouveau propriétaire du bien.

Dans une telle hypothèse, l’acquéreur lésé pourra, à son tour, se retourner contre le bailleur, le notaire ou l’agent immobilier fautif(s).