FAQ – bijkomend abattement renovatie
U vindt hier het antwoord op de meest gestelde vragen over het bijkomend abattement in geval van verbetering van de energieprestaties (in voege sinds 1 april 2023).
Als u een vraag heeft over de concrete behandeling van uw dossier, neemt u contact op met de Open a new vensterFOD Financiën (kantoor Rechtszekerheid).
U kan ook terecht bij het registratiekantoor dat de aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens van dit kantoor via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaalt voor de registratierechten enkel de heffingsgrondslag, het tarief en de vrijstellingen. Het beheer van individuele dossiers gebeurt nog altijd door de FOD Financiën.
Brussel Fiscaliteit, de gewestelijke belastingdienst, beheert dus geen individuele dossiers in verband met de inning van registratierechten. Het heeft daardoor geen zin om bij die dienst een bezwaarschrift in te dienen als het abattement niet wordt toegekend. Brussel Fiscaliteit spreekt zich ook niet uit over de vraag of een bepaalde gebeurtenis als overmacht geldt.
Neen. Het abattement bij renovatie komt bovenop het algemene abattement. U kan er alleen recht op hebben als u ook aan de voorwaarden van het algemene abattement voldoet. Met andere woorden, als het algemene abattement niet (meer) van toepassing is, geldt dit automatisch ook voor het bijkomende abattement
Om het bijkomend abattement te kunnen krijgen, moet u dus voldoen aan de inhoudelijke voorwaarden van het algemene abattement. Maar het vraagt tijd om de energieprestaties van uw woning te kunnen verbeteren (vergunningen aanvragen, offertes opstellen en werken uitvoeren). Daarom krijgt u als u ook het renovatie-abattement aanvraagt meer tijd om uw hoofdverblijfplaats in uw woning te vestigen: vijf jaar in plaats van drie.
Ter herinnering: de voorwaarden voor het algemene abattement zijn:
- De woning ligt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
- De koper is een natuurlijke persoon.
- De aankoop betreft de volle eigendom van het gehele onroerend goed.
- Het onroerend goed is (gedeeltelijk) bestemd als woning.
- Op het moment van de aankoop mag de koper geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom hebben dat (gedeeltelijk) bestemd is als woning.
- Het bedrag waarop de registratierechten worden berekend, mag niet hoger zijn dan € 600.000 of € 300.000 (voor bouwgrond).
- De koper moet zich binnen 3 jaar na de registratiedatum van de aankoopakte domiciliëren in de woning.
- De koper moet er vanaf de datum van domiciliëring 5 jaar onafgebroken zijn hoofdverblijfplaats behouden.
De huidige EPB-klassen en subklassen vindt u in de volgende tabel:
Klassen | Sub-klassen
A | A++, A+, A, A-
B | B+, B, B-
C | C+, C, C-
D | D+, D, D-
E | E+, E, E-
F | /
G | /
Een verbetering van de energetische prestaties met een verhoging van minstens twee EPB-klassen als resultaat, komt in aanmerking. De EPB-klassen die in aanmerking komen, houden geen rekening met de ‘subklassen’ zoals ‘-’, ‘neutraal’ en ‘+’ binnen eenzelfde klasse (G, F, E, D, C, B, A).
Met andere woorden:
- Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van C- naar C+, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet het bijkomend abattement kan genieten.
- Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van B- naar A++, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet het bijkomend abattement kan genieten.
- Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van E+ naar C-, vormt dit wel een sprong van twee klassen waardoor u het bijkomend abattement kan genieten.
De beoordeling van de naleving van de voorwaarden is uitsluitend gebaseerd op het onderzoek van de EPB-certificaten van het verworven gebouw.
De EPB-klassen die in aanmerking komen om na te gaan of de verbetering van de EPB-klasse van uw onroerend goed voldoet aan de voorwaarden zijn:
- om de EPB-klasse te beoordelen op het moment van de aankoop: de EPB-klasse vermeld op een geldig en meest recent EPB-certificaat ten opzichte van de datum van de verkoopovereenkomst;
- om de EPB-klasse te beoordelen na de termijn van 5 jaar die u kreeg om de energetische renovaties uit te voeren: de EPB-klasse vermeld op een geldig en meest recent EPB-certificaat opgesteld voor het verstrijken van de termijn. U moet dus een EPB-certificaat laten opstellen dat de verbetering van energieprestatie bevestigt en het meedelen aan de FOD Financiën ten laatste 6 maanden na het verstrijken van de termijn van 5 jaar.
Het bedrag van het abattement dat u zal worden toegekend bij de registratie van de aankoopakte, wordt bepaald op grond van het engagement tot verbetering van de EPB-klasse van de woning die u liet opnemen in de akte (of in de aanvraag).
U kan:
- kiezen voor een engagement tot minimaal 2 klassesprongen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend € 50.000 bedraagt, wat overeenkomt met een korting op uw registratierechten van € 6.250 (12,5% x € 50.000);
- kiezen voor een uitgebreidere verbintenis te kiezen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend neerkomt op € 25.000 vermenigvuldigd met het aantal klassesprongen, wat overeenkomt met een korting van € 3.125 per klassesprong. Bijvoorbeeld: als u een verbintenis bent aangegaan om 4 klassesprongen uit te voeren, zal u kunnen genieten van een abattement van € 100.000, wat overeenkomt met een korting van € 12.500.
Het bedrag dat bij de aankoop nog niet bekend was zal u alsnog worden terugbetaald op basis van de werkelijke verbetering van de EPB-klasse (€ 25.000 x 12,5% x aantal bijkomende klassesprongen).
Om deze terugbetaling te krijgen, moet u een aanvraag tot teruggave indienen bij de FOD Financiën, bij het registratiekantoor dat uw aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
Bijvoorbeeld: bij de aankoop van uw woning beloofde u de EPB-klasse met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar de EPB-klasse met 4 klassen is verbeterd, kan u een aanvraag tot terugbetaling indienen. U krijgt een bedrag van € 6.250 (€ 25.000 x 12,5% x 2 bijkomende sprongen) terugbetaald.
Het verschil zal worden teruggevorderd tussen het bedrag van het abattement toegekend bij de registratie van de akte, en het bedrag dat had moeten worden toegekend, rekening houdend met de werkelijke verbetering van de EPB-klasse. Dit bedrag zal maximum € 6.250 zijn, als de verhoging met 2 klassen niet is uitgevoerd en/of maximum € 3.125 voor elke bijkomende en niet uitgevoerde verhoging van EPB-klasse opgenomen in de verbintenis.
Daarnaast zal, behalve bij overmacht, een boete gelijk aan 1/10 van deze aanvullende rechten worden teruggevorderd.
Voorbeelden:
- Bij de aankoop van uw woning verbond u zich ertoe de EPB-klasse ervan met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar geen enkele verbetering of een verbetering van slechts 1 klassesprong is uitgevoerd, zal een bedrag van € 6.250 aan aanvullende rechten en € 625 boete gevorderd worden.
- Bij de aankoop van uw woning verbond u zich ertoe de EPB-klasse met 3 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar effectief 2 klassesprongen zijn uitgevoerd, zal een bedrag van € 3.125 aan aanvullende rechten en € 312,5 boete gevorderd worden.
Het zijn de bevoegde diensten van de FOD Financiën die beoordelen of er al dan niet sprake is van overmacht. Onder overmacht verstaan we een gebeurtenis die u niet had kunnen voorzien op het ogenblik van de aankoop, die u ook niet had kunnen verhinderen en die het u onmogelijk maakt om de EPB-klasse van uw woning binnen 5 jaar zoals beloofd te verbeteren.
Neem contact op met het registratiekantoor dat uw aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
Niet-exhaustieve lijst van gebeurtenissen die als overmacht gelden:
- Vernietiging van de aangekochte woning
- Onteigening
- De energetische renovatie is onmogelijk wegens een verborgen gebrek
Voorbeelden van gebeurtenissen die niet als overmacht gelden:
- Financiële problemen zorgen ervoor dat de kopers bepaalde investeringen moeilijk of niet kunnen uitvoeren.
- U bekwam geen stedenbouwkundige vergunning (tenzij de werken die nodig zijn om de EPB-klasse te verbeteren volgens de wet vergunningsplichtig zijn en u die vergunning niet kon krijgen door een gebeurtenis die geen verband houdt met u of uw project, zoals een wijziging van het gewestelijk bestemmingsplan of een fout van de bevoegde dienst).
Dan betaalt u:
- € 25.000 aan extra registratierechten omdat u de voorwaarden voor het algemene abattement niet nageleefd heeft;
- (maximum) € 6.250 aan extra registratierechten omdat u de voorwaarden voor het renovatie-abattement (de beloofde energieprestatieverbetering) niet nageleefd heeft;
- Een boete gelijk aan 1/3 van de som van deze extra registratierechten. Die boete hoeft u niet te betalen in geval van overmacht.
Het algemene abattement blijft van toepassing als alle voorwaarden ervan nageleefd zijn.
Ook blijft de termijn waarbinnen u in de aangekochte woning moet gedomicilieerd zijn onveranderd : 5 jaar in plaats van 3 jaar.
Ja, u kan de aanvraag achteraf indienen. Dit moet gebeuren binnen de 6 maanden na de registratie van de authentieke acte.
- U vroeg wel het algemene abattement aan:
- U kan achteraf nog een aanvraag voor het bijkomend abattement bij renovatie indienen.
- U vroeg in de aankoopakte het algemene abattement niet aan:
- U kan achteraf nog een aanvraag voor het algemene abattement indienen
- Of u kan achteraf nog een aanvraag voor het algemene abattement en het bijkomend abattement bij renovatie indienen.
Deze twee aanvragen hoeven niet samen te gebeuren. U kan in een eerste aanvraag het algemene abattement aanvragen, en in een tweede aanvraag het bijkomend abattement bij renovatie. Beide aanvragen moeten wel ingediend zijn binnen de 6 maanden na de registratie van de akte.