FAQ – Algemeen abattement
U vindt hier het antwoord op de meest gestelde vragen over het algemeen abattement op de registratierechten.
1. Contact / dossierbeheer
Als u een vraag heeft over de concrete behandeling van uw dossier, neemt u contact op met de FOD Financiën (Bureau Rechtszekerheid). Open a new vensterFOD Financiën (kantoor Rechtszekerheid).
U kan ook terecht bij het registratiekantoor dat de aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens van dit kantoor via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaalt voor de registratierechten enkel de heffingsgrondslag, het tarief en de vrijstellingen. Het beheer van individuele dossiers gebeurt nog altijd door de FOD Financiën.
Brussel Fiscaliteit, de gewestelijke belastingdienst, beheert dus geen individuele dossiers in verband met de inning van registratierechten. Het heeft daardoor geen zin om bij die dienst een bezwaarschrift in te dienen als het abattement niet wordt toegekend. Brussel Fiscaliteit spreekt zich ook niet uit over de vraag of een bepaalde gebeurtenis als overmacht geldt.
2. Vormvereisten / procedure
U richt uw aanvraag tot Open a new vensterde FOD Financiën.
De registratierechten zijn sinds 2002 een gewestelijke belasting. Maar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt enkel de heffingsgrondslag, de tarieven en de vrijstellingen vast. Het federale niveau (de FOD Financiën) beheert en int de belasting en behandelt de individuele dossiers voor rekening van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
In de praktijk vermeldt de notaris in de aankoopakte dat u vraagt om het abattement toe te kennen en dat u zich ertoe verbindt de voorwaarden ervan na te leven. Vervolgens bezorgt de notaris de akte met uw aanvraag aan de FOD Financiën.
In de aanvraag verklaart u dat:
- u op de datum van de aankoopovereenkomst geen volle eigenaar bent van een ander gebouw dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning;
- u zich ertoe verbindt uw hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte pand en dit binnen 3 jaar (of bij een aanvraag voor het bijkomend abattement binnen 5 jaar) vanaf de registratie van de authentieke akte (of vanaf de uiterste datum dat de akte geregistreerd had moeten worden als het document te laat werd aangeboden);
- u zich ertoe verbindt uw hoofdverblijfplaats minstens 5 jaar onafgebroken in het aangekochte pand te houden, te rekenen vanaf de datum waarop u uw hoofdverblijfplaats daar vestigde.
Wanneer u het algemeen abattement of het bijkomend abattement bij een energetische renovatie niet aanvroeg op het moment dat u de authentieke akte liet registreren, kan u de aanvraag achteraf alsnog indienen. Dit is een ‘aanvraag tot teruggave’ en moet gebeuren binnen de 6 maanden na de registratie van de authentieke acte.
Dien de aanvraag in bij de Open a new vensterFOD Financiën.
3. Inhoudelijke voorwaarde: « Geen volle eigenaar van een ander onroerend goed »
Nee. Om van het abattement te genieten, mag de koper op de datum van het compromis geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Wanneer de aankoop door meer dan één persoon gebeurt, moet elke koper aan deze voorwaarde voldoen.Om het abattement te kunnen krijgen, mag de koper op de datum van het compromis geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Als de aankoop door meer dan één persoon gebeurt, mogen de kopers samen geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Het abattement blijft dus van toepassing:
- als de koper een onverdeeld aandeel (bijv. 1/2, 2/3, 15%, enz.) in volle eigendom heeft;
- als de kopers apart of samen een onverdeeld aandeel in volle eigendom bezitten.
Om het abattement te kunnen krijgen, mag de koper op de datum van het compromis geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Als de aankoop door meer dan één persoon gebeurt, mogen de kopers samen geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Het abattement blijft dus van toepassing als:
- de koper vruchtgebruiker of blote eigenaar is van het volledige pand;
- de kopers, afzonderlijk of samen, vruchtgebruiker of blote eigenaar zijn van het volledige pand.
Nee. Om van het abattement te genieten, mag de koper op de datum van het compromis geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Als de aankoop door meer dan één persoon gebeurt, mogen de kopers samen geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
Het abattement is dus niet van toepassing als de kopers samen vruchtgebruiker én blote eigenaar zijn van een onroerend goed. Samen hebben ze dan immers de volle eigendom.
Nee. U kan het abattement maar krijgen als u op de datum van de aankoopovereenkomst geen ander onroerend goed volledig in volle eigendom bezit dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning. Onroerende goederen in het buitenland worden mee in rekening gebracht.
Als u een andere woning bezat en verkoopt, kan u het abattement achteraf krijgen. U moet dan wel alle onroerende goederen verkopen die maakten dat u het abattement niet onmiddellijk kon krijgen, en dit binnen 2 jaar na de registratie van de aankoopakte van de woning waarvoor u 12,5% registratierechten heeft moeten betalen.
Dien hiertoe ten laatste 2 jaar na de verkoop van de andere woning een aanvraag tot teruggave in.
4. Inhoudelijke voorwaarde: ‘Gedomicilieerd zijn’
- Als geen van de kopers tijdig in de aangekochte woning gedomicilieerd is, zijn ze allemaal ondeelbaar gehouden tot betaling van extra registratierechten op het bedrag van het abattement, plus een boete die even hoog is als die extra rechten (art. 46bis, 6e lid, Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Is er geen bedrieglijk opzet, dan wordt de boete verminderd tot een derde van die extra rechten (volgens het barema in bijlage van het Open a new vensterbesluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 11 mei 2006);
- Als niet alle kopers tijdig in de aangekochte woning gedomicilieerd zijn, moeten de kopers die dit niet gedaan hebben, extra registratierechten en een boete betalen in verhouding tot hun aandeel in de aankoop. Ook hier wordt de boete tot een derde verminderd als er bedrieglijk opzet is;
- Als u wegens overmacht niet tijdig in de aangekochte woning gedomicilieerd bent, betaalt u wel extra registratierechten, maar geen boete. De kopers die geen overmacht kunnen inroepen, betalen een verminderde boete (als er geen sprake is van bedrieglijk opzet) in verhouding tot hun aandeel in de aankoop. Vestigt u uw hoofdverblijfplaats alsnog in de woning zodra de overmacht voorbij is? Dan hoeft u ook geen extra registratierechten te betalen.
Alle kopers moeten deze voorwaarde naleven en dus tijdig effectief in de woning gedomicilieerd zijn.
Als niet alle kopers hun hoofdverblijfplaats tijdig in de woning vestigen, betalen zij die de voorwaarde niet naleefden extra registratierechten en een verminderde boete (als er geen sprake is van bedrieglijk opzet) in verhouding tot hun aandeel in de aankoop.
Als u omwille van overmacht niet binnen 3 jaar uw hoofdverblijfplaats in de woning kon vestigen, moet u wel extra registratierechten betalen, maar geen boete. Als u uw hoofdverblijfplaats alsnog in de woning vestigt van zodra de overmacht voorbij is, hoeft u ook geen extra registratierechten te betalen.
Het zijn de bevoegde diensten van de FOD Financiën die beoordelen of er al dan niet sprake is van overmacht. Onder overmacht verstaan we een gebeurtenis die u niet had kunnen voorzien op het ogenblik van de aankoop, die u ook niet had kunnen verhinderen en die het u onmogelijk maakt om in de aangekochte woning uw hoofdverblijfplaats te vestigen.
Neem contact op met het registratiekantoor dat uw aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
5. Inhoudelijke voorwaarde : ‘Gedomicilieerd blijven’
Tenzij er sprake is van overmacht, moet u het belastingvoordeel terugbetalen. Sinds 1 april 2023 hangt het deel dat u moet terugbetalen af van het aantal jaren dat u er nog had moeten wonen.
Deze versoepeling geldt ook als u het abattement kreeg voor 1 april 2023, maar de verhuisdatum na die datum valt.
Als u uw hoofdverblijfplaats niet gedurende 5 jaar in de aangekochte woning houdt, moet u dit aangeven bij de FOD Financiën. Neem contact op met het registratiekantoor dat uw aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens terug via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
Er is een versoepeling voorzien als u uw hoofdverblijfplaats geen 5 jaar in het aangekochte pand behoudt en dus niet aan de voorwaarden van het abattement voldoet. Deze versoepeling geldt ook voor een abattement dat u vóór 1 april 2023 heeft gekregen, op voorwaarde dat u pas vanaf die datum uw hoofdverblijfplaats heeft gewijzigd.
Voorbeeld :
U heeft een abattement gekregen voor de aankoop van een woning. De authentieke akte werd geregistreerd op 1 maart 2022. Op 25 maart 2022 vestigde u uw hoofdverblijfplaats in de woning. U moet uw hoofdverblijfplaats 5 jaar behouden. Die termijn loopt dus tot en met 24 maart 2027.
Als u voordien verhuist, moet u (een deel van) het belastingvoordeel terugbetalen. Hoeveel precies, hangt af van de verhuisdatum en het aantal resterende jaren.
- Verhuist u op 27 maart 2023? U moet het volledige belastingvoordeel terugbetalen.
- Verhuist u op 2 april 2023? U moet 4/5 van het verkregen belastingvoordeel terugbetalen.
Sinds 1 april 2023 wordt het bedrag dat u moet terugbetalen berekend in verhouding tot het aantal nog lopende jaren
Voorbeeld
U had uw hoofdverblijfplaats in de woning gedurende:
- 7 maanden: u moet de extra registratierechten op het abattement volledig (5/5) betalen;
- 1 jaar en 6 maanden: u moet 4/5 van de extra registratierechten betalen;
- 4 jaar en 11 maanden: u moet 1/5 van de extra registratierechten betalen.
Het volstaat dat één van de kopers in de woning gedomicilieerd blijft.
Als de voorwaarde maar door sommige kopers wordt nageleeft, moeten er geen extra registratierechten betaald worde.Als u de termijn van 5 jaar niet naleeft, moet u het belastingvoordeel terugbetalen. De enige uitzondering hierop is een geval van overmacht.
Het zijn de bevoegde diensten van de FOD Financiën die beoordelen of er al dan niet sprake is van overmacht. Onder overmacht verstaan we een gebeurtenis die u niet had kunnen voorzien op het ogenblik van de aankoop, die u ook niet had kunnen verhinderen en die het u onmogelijk maakt om in de aangekochte woning uw hoofdverblijfplaats te houden.
Neem contact op met het registratiekantoor dat uw aankoopakte heeft geregistreerd. U vindt de contactgegevens via Open a new vensterde online module van de FOD Financiën.
6. Aankoop op plan
Ja. Het algemeen abattement van € 200.000 geldt ook voor de aankoop van een woning in aanbouw of van een woning op plan.
Het algemeen abattement geldt ook voor de aankoop van een woning in aanbouw of van een woning op plan als u op een deel van de aankoop btw moet betalen (nieuwbouwwoningen).
Als u btw betaalt voor de nieuwbouw en registratierechten op de aankoop van de bouwgrond, kan u het abattement krijgen op het deel van de prijs waarop u registratierechten moet betalen. U moet dan wel aan alle voorwaarden voldoen.
In dat geval wordt het plafond van € 600.000 overschreden als de totale prijs van het gebouw (bouwgrond + nieuwbouw excl. btw) hoger is dan €600.000. Bent u btw verschuldigd op de volledige aankoop? Dan geldt er geen abattement.
Meer informatie
Wettelijke basis
- Open a new vensterArtikel 46bis Wetboek Registratie-, hypotheek- en griffierechten
- Open a new vensterArtikel 46ter Wetboek Registratie-, hypotheek- en griffierechten
- Open a new vensterOrdonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van artikel 46bis van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, met het oog op de invoering van een abattement op de registratierechten bij de verkoop van bouwgronden
- Open a new vensterOrdonnantie van 17 november 2022 tot wijziging van het abattement op het verkooprecht en tot invoering van een aanvullend abattement op het verkooprecht in geval van verbetering van de energieprestatie