FAQ – Abattement général
Vous trouverez ici les questions les plus fréquentes concernant l’abattement général sur les droits d’enregistrement.
1. Contacts / gestion des dossiers
Pour toute question relative au traitement concret de votre dossier fiscal, veuillez prendre contact avec Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele SPF Finances (Bureau Sécurité juridique ).
Vous pouvez également contacter le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné, consultez Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances.
En effet, la compétence de la Région de Bruxelles-Capitale en matière de droits d’enregistrement est actuellement limitée à la détermination du taux d'imposition, de la base d'imposition et des exonérations d’impôts. Le SPF Finances assure toujours la gestion des dossiers individuels.
Bruxelles Fiscalité, l’administration fiscale régionale, n’assure donc pas la gestion des dossiers individuels liés à la perception des droits d’enregistrement, de sorte qu’en cas de refus d’octroi de l’abattement, il est inutile de lui soumettre une réclamation. L’administration ne se prononce pas non plus sur la question de savoir si un événement particulier constitue ou non un cas de force majeure.
2. Conditions de forme / procédure
Votre demande doit être transmise Ouvrir dans une nouvelle fenêtreau SPF Finances.
En effet, même si les droits d'enregistrement sont bien devenus une taxe régionale depuis l'exercice 2002, la Région de Bruxelles-Capitale n'est responsable que de la fixation des taux d'imposition, de la base imposable et des exonérations. C'est donc toujours le niveau fédéral (à savoir le SPF Finances) qui assure le service de la taxe et la gestion concrète des dossiers individuels pour le compte de la Région de Bruxelles-Capitale.
En pratique, c’est le notaire qui mentionne officiellement dans l’acte de vente que vous demandez l’application de l’abattement et que vous vous engagez à en respecter les conditions. Ensuite, le notaire transmet l’acte de vente contenant la demande d’abattement au SPF Finances.
La demande doit contenir :
- la déclaration que vous ne possédez pas, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
- l’engagement d’établir votre résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dans les trois ans, [ou en cas de demande d’application de l’abattement complémentaire, dans les cinq ans] à compter de la date d’enregistrement de l’acte authentique (ou de la date limite pour la présentation à l’enregistrement lorsque le document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet) ;
- l’engagement de maintenir votre résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de la résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.
Lorsque l’abattement principal ou complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique n’a pas été demandé au moment de l’enregistrement de l’acte authentique, il est possible d’en faire la demande a posteriori, dans un délai de 6 mois à dater de l’enregistrement de l’acte authentique. Cela s’appelle une « demande en restitution ».
Une telle demande doit être transmise Ouvrir dans une nouvelle fenêtreau SPF Finances.
3. Condition de fond : « Ne pas posséder la pleine propriété d’un autre bien »
Non. Pour bénéficier de l’abattement, l’acquéreur ne peut posséder, au moment du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition.Pour bénéficier de l’abattement, l’acquéreur ne peut posséder, au moment du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Dès lors, l’abattement reste applicable si :
- l’acquéreur possède une quotité indivise (ex. 1/2, 2/3, 15 %, etc.) en pleine propriété ;
- les acquéreurs possèdent, séparément ou ensemble, une quotité indivise en pleine propriété.
Pour bénéficier de l’abattement, l’acquéreur ne peut posséder, au moment du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Dès lors, l’abattement reste applicable si :
- l’acquéreur possède la totalité en usufruit ou en nue-propriété ;
- les acquéreurs possèdent, séparément ou ensemble, la totalité en usufruit ou en nue-propriété.
Non. Pour bénéficier de l’abattement, l’acquéreur ne peut posséder, au moment du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Dès lors, l’abattement ne peut pas être appliqué si les acquéreurs possèdent, ensemble, la totalité en usufruit et en nue-propriété d’un même bien immeuble puisqu’ils en détiennent alors, ensemble, la pleine propriété.
Non. Pour l’octroi de l’abattement, l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. Les biens situés à l'étranger sont également pris en compte pour cette exclusion.
En cas de possession d’une autre habitation et d’aliénation – au plus tard deux ans après la date d’enregistrement du document qui a entraîné la perception du droit de 12,5 % sur l’acquisition pour laquelle la restitution est demandée – de tous les immeubles qui ont empêché l’application de l’abattement immédiat, il est possible d’obtenir l’abattement a posteriori.
Vous devez introduire une demande en restitution des droits trop perçus au plus tard dans les deux ans de l’aliénation de l’autre habitation possédée.
4. Condition de fond : Domiciliation
Si l’engagement d’établissement de la résidence principale :
- n’est respecté par aucun des acquéreurs, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de l’abattement et d’une amende égale à ces droits complémentaires (art. 46bis, al. 6, C. enreg. Rég. Brux.-C.) ou réduite à un tiers de ces droits complémentaires s’il n’y a aucune intention frauduleuse, par application du barème annexé à Ouvrir dans une nouvelle fenêtrel’arrêté du 11 mai 2006 ;
- n’est respecté que par certains des acquéreurs, les droits complémentaires dus et l’amende réduite (applicable s'il n'y a aucune intention frauduleuse) sont déterminés en proportion de la part légale, dans l’acquisition, des acquéreurs qui n’ont pas respecté l’engagement ;
- n’est pas respecté pour cause de force majeure, les droits complémentaires restent dus mais l’amende n’est pas due ; seuls les acquéreurs qui ne peuvent invoquer la force majeure seront tenus de payer l’amende réduite (applicable s'il n'y a aucune intention frauduleuse) en proportion de leur part légale dans l’acquisition. Les droits complémentaires ne sont toutefois pas dus non plus si les acquéreurs établissent leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dès que cesse la force majeure.
Tous les acquéreurs doivent respecter cette condition, et ainsi se domicilier effectivement dans le bien concerné dans le délai imparti.
Si l’engagement d’établissement de la résidence principale n’est respecté que par certains des acquéreurs, les droits complémentaires dus et l’amende réduite (applicable s'il n'y a aucune intention frauduleuse) sont déterminés en proportion de la part légale, dans l’acquisition, des acquéreurs qui n’ont pas respecté l’engagement.
Si l’engagement d’établissement de la résidence principale dans les 3 ans n’est pas respecté pour cause de force majeure, les droits complémentaires sont dus mais pas l’amende. Les droits complémentaires ne sont toutefois pas dus non plus si les acquéreurs établissent leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dès que cesse la force majeure.
La question de savoir si l'on se trouve ou non en présence d'un cas de force majeure devra être résolue par les services compétents du SPF Finances. La force majeure s’entend d’un évènement que vous ne pouviez pas prévoir au moment de l'acquisition, que vous n'avez pas pu empêcher et qui rendait impossible l'obligation de domiciliation dans l'immeuble acquis.
Vous pouvez contacter le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Vous pouvez consulter Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné.
5. Condition de maintien
Sauf cas de force majeure, le remboursement de l’avantage fiscal est dû. Depuis le 1er avril 2023, ce remboursement est proratisé pour les années non écoulées.
Cet assouplissement s’applique également à un abattement obtenu avant le 1er avril 2023, pour autant que le non-respect de ce délai de 5 ans survienne à partir de cette date.
En cas de non-maintien de votre résidence principale durant cette période de 5 ans, vous devez le déclarer auprès du SPF Finances. Vous pouvez ainsi contacter le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Vous pouvez consulter Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné.
Un assouplissement de la sanction est prévu en cas de non-respect de la condition de maintien de la résidence principale dans l’immeuble acquis pendant le délai de 5 ans. Cet assouplissement s’applique également à un abattement obtenu avant le 1er avril 2023, pour autant que le non-respect de ce délai de 5 ans survienne à partir de cette date.
Par exemple : vous avez obtenu un abattement pour l’achat d’un bien immobilier, dont l’acte authentique a été enregistré le 1er mars 2022. Vous avez ensuite établi votre résidence principale le 25 mars 2022. En conséquence, le délai de maintien de la résidence principale est échu le 24 mars 2027. Si vous déménagez entre-temps et que, de ce fait, la condition de maintien de la résidence principale n’est plus respectée, le remboursement dû dépendra du nombre d’années durant lesquelles la condition n’a pas été remplie.
Dans cet exemple, si vous déménagez :
- le 27 mars 2023 : l’intégralité des droits supplémentaires (= l’avantage fiscal obtenu) reste due.
- le 2 avril 2023 : 4/5ème des droits supplémentaires sont dus.
Depuis le 1er avril 2023, en cas de non-respect de ce délai de maintien, le remboursement de l’avantage fiscal est désormais proratisé en fonction du nombre d’années non écoulées.
Par exemple, lorsque (au moins un des) les acquéreurs ont (a) maintenu leur (sa) résidence principale dans l’immeuble :- pendant 7 mois : le montant à payer sera de 5/5 des droits complémentaires calculés sur le montant de l'abattement ;
- pendant 1 an et 6 mois : le montant à payer sera de 4/5 des droits supplémentaires calculés sur le montant de l'abattement ;
- pendant 4 ans et 11 mois : le montant à payer sera de 1/5 des droits supplémentaires calculés sur le montant de l'abattement.
Il suffit qu’un des acquéreurs reste domicilié dans le bien.
En effet, si l’engagement de maintien de la résidence principale n’est respecté que par certains des acquéreurs, les droits complémentaires ne sont pas dus.Sauf cas de force majeure, le remboursement de l’avantage fiscal est dû en cas de non-respect de ce délai de maintien.
La question de savoir si l'on se trouve ou non en présence d'un cas de force majeure devra être résolue par les services compétents du SPF Finances. La force majeure s’entend d’un évènement que vous ne pouviez pas prévoir au moment de l'acquisition, que vous n'avez pas pu empêcher et qui rendait impossible l'obligation de maintenir la résidence principale dans l'immeuble acquis.
Vous pouvez ainsi contacter le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Vous pouvez consulter Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné.
6. Achat sur plan
Oui. L’abattement général de 200.000 € est également d’application pour l'acquisition d’un bien immeuble en construction ou sur plan.
L’abattement général est également d’application pour l'acquisition d’un bien immeuble en construction ou sur plan, lorsque la vente est partiellement soumise à la TVA (bâtiments neufs).
Ainsi, lorsque la TVA s’applique à la partie construction et que les droits d’enregistrement s’appliquent à la valeur du terrain, l’abattement peut être accordé sur cette partie du prix du terrain soumise aux droits d’enregistrement, pour autant que les conditions soient remplies.
Dans ce cas, le plafond de 600.000 € sera considéré comme dépassé si le prix global de la cession de l'immeuble construit ou à construire (quotité terrain + nouvelle construction HTVA) est supérieur à 600.000 €.
Lorsque la vente est totalement soumise à la TVA, aucun abattement ne s'applique.
Plus d'informations
Bases légales
- Ouvrir dans une nouvelle fenêtreArticle 46bis du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe
- Ouvrir dans une nouvelle fenêtreArticle 46ter du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe
- Ouvrir dans une nouvelle fenêtreOrdonnance du 14 décembre 2017 modifiant l'article 46bis du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, en vue d'instaurer un abattement sur les droits d'enregistrement lors de la vente de terrains à bâtir
- Ouvrir dans une nouvelle fenêtreOrdonnance du 17 novembre 2022 modifiant l'abattement sur le droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente en cas d'amélioration de la performance énergétique