FAQ – Abattement complémentaire rénovations (réno)
Vous trouverez ici les questions les plus fréquentes concernant l’abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique (entré en vigueur le 1er avril 2023).
Pour toute question relative au traitement concret de votre dossier fiscal, veuillez prendre contact avec le Ouvrir dans une nouvelle fenêtreSPF Finances (Bureau Sécurité juridique).
Vous pouvez également contacter le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné, consultez Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances.
En effet, la compétence de la Région de Bruxelles-Capitale en matière de droits d’enregistrement est actuellement limitée à la détermination du taux d'imposition, de la base d'imposition et des exonérations d’impôts. Le SPF Finances assure toujours la gestion des dossiers individuels.
Bruxelles Fiscalité, l’administration fiscale régionale, n’assure donc pas la gestion des dossiers individuels liés à la perception des droits d’enregistrement, de sorte qu’en cas de refus d’octroi de l’abattement, il est inutile de lui soumettre une réclamation. L’administration ne se prononce pas non plus sur la question de savoir si un événement particulier constitue ou non un cas de force majeure.
Non. L’abattement « rénovation » est complémentaire à l’abattement principal.
Cela signifie qu’il ne s’appliquera que si l’abattement principal s’applique. En d’autres termes, la non-application ou le retrait de l’abattement principal entraîne de facto la non-application ou le retrait de l’abattement complémentaire.Vous devez donc respecter les conditions de fond de l’abattement principal pour bénéficier de l’abattement complémentaire. Toutefois, vu le temps nécessaire à l’amélioration de la classe PEB (obtention des permis d’urbanisme, réalisation des devis, exécution des travaux), si vous demandez également l’abattement complémentaire « rénovation », vous bénéficiez d’un délai plus long pour vous domicilier dans le bien, à savoir cinq ans au lieu de trois.
Pour rappel, les conditions de fond de l’abattement principal sont les suivantes :
- Le bien est situé en Région de Bruxelles-Capitale.
- L’acquéreur est une personne physique.
- L’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété.
- L’acquisition doit porter sur un bien immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation.
- Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
- Le montant sur lequel est liquidé le droit d’enregistrement ne doit pas excéder 600.000 € et 300.000 € pour les terrains à bâtir.
- L’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis dans un délai de 3 ans à compter de l’enregistrement de l’acte d’acquisition.
- L’acquéreur doit maintenir sa résidence principale dans cet immeuble pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date de l’établissement de la résidence principale.
L’échelle des classes et sous-classes PEB est actuellement la suivante :
Classes | Sous-classes
A | A++, A+, A, A-
B | B+, B, B-
C | C+, C, C-
D | D+, D, D-
E | E+, E, E-
F | /
G | /
L’amélioration prise en considération est l’augmentation de la classe PEB d’au moins 2 unités. Les classes PEB prises en considération ne tiennent pas compte des « sous-classes », c’est-à-dire les niveaux « - », « neutre » et « + » au sein d’une même classe représentée par une lettre (G, F, E, D, C, B, A).
Ainsi, par exemple :
- Si vous améliorez la classe PEB du bien de C- à C+, cela ne constitue pas un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire.
- Si vous améliorez la classe PEB du bien de B- à A++, cela ne constitue pas un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire.
- Si vous améliorez la classe PEB du bien de E+ à C-, cela constitue un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire.
L’appréciation du respect de la condition d’amélioration est réalisée sur le seul examen des certificats PEB établis sur l’immeuble acquis.
Les classes PEB qui sont prises en compte pour vérifier que vous avez amélioré la classe PEB de votre bien conformément à votre engagement sont :
- pour apprécier la classe PEB au moment de l’acquisition : la classe figurant sur le certificat PEB valide le plus récent à la date du compromis de vente.
- pour apprécier la classe PEB à l’issue du délai de 5 ans qui vous est octroyé pour réaliser les rénovations énergétiques : la classe figurant sur le certificat PEB valide le plus récent, établi avant l’expiration du délai. Vous devez donc faire établir un certificat PEB attestant l’amélioration de la classe énergétique et le communiquer au SPF Finances au plus tard 6 mois après l’expiration du délai de 5 ans.
Le montant de l’abattement qui vous sera octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte d’acquisition est déterminé en fonction de l’engagement quant à l’amélioration de la classe PEB de l’immeuble que vous inscrivez dans la demande.
Vous pouvez :
- soit opter pour un engagement minimal de 2 sauts de classes, auquel cas l’abattement qui vous sera octroyé s’élèvera à 50.000 €, ce qui correspond à une réduction de 6 250 € (12,5 % x 50.000 €) sur vos droits d’enregistrements.
- soit opter pour un engagement plus important, auquel cas le montant de l’abattement qui vous sera octroyé s’élèvera à 25.000 € multipliés par le nombre de sauts de classe visé, ce qui correspond à une réduction de 3 125 € par saut de classe. Par exemple, si vous vous engagez à réaliser 4 sauts de classe, vous pourrez bénéficier d'un abattement de 100.000 €, correspondant à une réduction de 12.500 € sur vos droits d’enregistrements.
Le montant dont il n’a pas pu être tenu compte et qui aurait dû être octroyé, compte tenu de l’amélioration réelle de la classe PEB (25.000 € x 12,5 % x nombre de sauts de classes supplémentaires), vous sera restitué.
Pour cela, vous devez introduire une demande de restitution auprès du SPF Finances, plus précisément, le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné, consultez Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances.
Exemple : lors de l’acquisition de votre habitation, vous avez pris l’engagement d’améliorer le PEB de 2 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, le PEB a été amélioré de 4 classes, vous pouvez faire une demande de restitution. Dans ce cas, un montant de 6 250 € (25.000 € x 12,5 % x 2 sauts de classes supplémentaires) vous sera restitué.
La différence entre le montant de l’abattement octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte et le montant qui aurait dû être octroyé compte tenu de l’amélioration réelle de la classe PEB vous sera réclamée. Ce montant sera de maximum 6 250 € si la condition de l’augmentation de 2 classes n’a pas été respectée et/ou, le cas échéant, de maximum 3 125 € pour chaque augmentation de la classe énergétique reprise dans l’engagement qui n'a pas été atteinte.
En outre, sauf cas de force majeure, une amende égale à 1/10ème de ces droits supplémentaires vous sera également réclamée.
Exemples :
- Lors de l’acquisition de votre habitation, vous avez pris l’engagement d’améliorer le PEB de 2 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, aucune amélioration ou une amélioration effective d’un seul saut de classe a été réalisée, un montant de 6 250 € de droits supplémentaires et 625 € d’amende vous seront réclamés.
- Lors de l’acquisition de votre habitation, vous avez pris l’engagement d’améliorer le PEB de 3 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, une amélioration effective de 2 sauts de classe a été réalisée, un montant de 3 125 € de droits supplémentaires et 312,5 € d’amende vous seront réclamés.
La question de savoir si l'on se trouve ou non en présence d'un cas de force majeure devra être résolue par les services compétents du SPF Finances. La force majeure s’entend d’un évènement que vous ne pouviez pas prévoir au moment de l'acquisition, que vous n'avez pas pu empêcher et qui rendait impossible l'obligation d’amélioration de la PEB dans le délai de 5 ans.
Vous pouvez ainsi contacter le bureau de l'enregistrement qui a enregistré l'acte pour lequel l'abattement a été reçu. Pour trouver les coordonnées de contact du bureau concerné, consultez Ouvrir dans une nouvelle fenêtrele module en ligne du SPF Finances.
Exemples constitutifs d’un cas de force majeure, sans que cette liste soit limitative :
- La destruction de l’immeuble acquis
- L’expropriation de l’immeuble acquis
- L’impossibilité de réaliser les travaux d’amélioration de la classe PEB en raison d’un vice caché
Exemples non constitutifs d’un cas de force majeure :
- Des difficultés financières qui empêchent ou restreignent les investissements à réaliser par les acquéreurs.
- La non-obtention d’un permis d’urbanisme (à moins que cette non-obtention découle d’un événement étranger aux acquéreurs ou à leur projet, tel qu’une modification du plan de secteur ou une erreur de l’administration compétente pour délivrer le permis d’urbanisme, et à la condition qu’il soit prouvé que les travaux qui doivent être réalisés pour améliorer le PEB sont des travaux soumis à obtention d’un permis d’urbanisme en vertu de la législation urbanistique).
Dans ce cas, vous serez redevable :
- de 25.000 € de droits supplémentaires pour le non-respect des conditions relatives à l’abattement principal ;
- de (maximum) 6 250 € de droits supplémentaires pour non-respect de l’engagement de rénovations pour l’abattement complémentaire ;
- d’une amende, sauf cas de force majeure, correspondant à 1/3 de ces droits supplémentaires cumulés.
Le droit à l’abattement principal est maintenu, pour autant que les autres conditions liées à son octroi sont respectées.
À cet égard, le délai pour l’établissement de la résidence principale pris en compte pour l’application de l’abattement principal sera maintenu à 5 ans (et non pas 3 ans).
Oui, vous pouvez en faire la demande a posteriori, plus précisément dans un délai de 6 mois à dater de l’enregistrement de l’acte d’acquisition.
- Si vous avez demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition :
- vous pouvez encore demander l’application de l’abattement complémentaire « rénovation » a posteriori.
- Si vous n’avez pas demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition :
- vous pouvez demander l’application de l’abattement principal a posteriori.
- ou vous pouvez demander l’application de l’abattement principal et de l’abattement « rénovation » a posteriori.
Vous ne devez pas nécessairement formuler ces deux demandes en une fois. Vous pouvez demander dans un premier temps l’application de l’abattement principal et, dans un deuxième temps (pour autant que le délai de 6 mois n’est pas dépassé), l’application de l’abattement complémentaire « rénovation ».
- Si vous avez demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition :